نصائح عامة في التعاقد الهندسي للبناء والاستشارات

[معماري قطري]

بادخل إن شاء الله على حساب الكميات وعندي نسخة مسعرة كاتب عليها بعد شوية ملاحظات باصورها بالكاميرا وباحطها ونسخة الكترونية غير مسعرة بعد عليها ملاحظات مكتوبة بخط اليد عدد صفحاتها 61 صفحة بس باختصرها بالمهم من الصفحات والمسعرة باحطها كلها .. طبعاً من غير الرأسية والإسم وعنوان المشروع

Bill # 1 SUB-STRUCTURE

هذي طبعاً تجي عنوان لمرحلة ما تحت الأرض واللي تتكون من الحفر والتأسيس والحمايات والدفن .. حتى البيسمنت نحسبه من هذي المرحلة وبداية مع الصفحة الأُولى والغير مسعرة

قعدت اشوف الصفحة هذي وهي غير مسعرة وكنت مخلي الكتيب للملاحظات في الموقع ولمتابعة سير المشروع .. كنت مخلي المسعرة في البداية كوثيقة عقد بعدين بعد لخبطت عليها .. شغلي شوي غير منظم ويفترض اللي بيسمع نصيحتي يخلي ملاحظاته في فايل خاص أو في التلفون أو الكمبيوتر حتى يتابع بس الفايل أسهل وباصور مقتطفات من فايلات البنيان في الأخير .. انا سويت فايلات كبار فيها كتلوجات ورسومات وملاحظات كثيرة



وهذي الصفحة الثانية الغير مسعرة



والثالثة



الرابعة يتم فيها جمع الحسابات ويطلع لنا الرقم للتكلفة المحسوبة للمرحلة هذي



وبانزل المسعرة بأكثر تفصيل وتوضيح قريب

[معماري قطري]

بابتدي بالصفحة الأُولى المسعرة وعليها شخابيطي وذكريات فترة ما قبل 15 سنة تقريباً .. حظي كان مكان شغلي قريب وكانت عندي أوقات فراغ كبيرة لمتابعة بنياني وكنت متحمس واستفدت من الاستشاري كثير وكنت متعرف عليه من خلال مشروع كنت بادي فيه عبارة عن سكن فندقي راقي وتحول عليه ليكمله وارتحت للتعامل معاهم وتعاملت معاهم خاص .. كذلك المقاول نفس الحال ومعرفتي به من خلال العمل ومع وجود مقاولين كثيرين من ربعي وغالبيتهم ما رضوا يسعرون حساب الكميات وعطوني عرض مبهم بعقد من عندهم وكان عرضهم غالي



نشوف الكمية المقدرة للحفر 300 متر مكعب والكمية الفعلية كانت 600 وبدأ المقاول يشتكي ويشكك في حساب الكميات وتم رفع مطالبات بزيادة ورد عليه الاستشاري بأن حساب الكميات كان معمول على أساس الحفر لكل أساس بنفسه ولو هو حب يحفر الأرض كلها هذا شيء راجع له

كذلك هو حفر لمتر في غالب الأماكن والمفروض 1.5 متر لكن شفت الأرض صخرية وقلت كفاية يعني إحنا وفرنا عليه وبعدها عرف إن مطالباته خاطئة والتزم وحتى ما قصر سوى شوي زيادة في أمور ما اتفقنا عليها

التسعير للتوضيح .. على سبيل المثال الحفر كلف 12000 وكان ممكن عمل الحفر عن طريق آخرين بس لو نفكر فيها كم بنوفر ممكن 6000 وعلى هذي المرحلة المكلفة 167620 مثل ما بنشوف باقي التسعير توفيرنا يطلع 3.5% وما يسوى

هنا نشوف كيف كل شيء موصف بدقة حتى الحديد كم تسعيره وتوصيفه مكتوب فوق ايبوكسي كوتد



طبقات العزل وألغيت الحماية بالبورد الخشبي وتم استبدالها بنايلون لتخفيض التكلفة



في النهاية هذا ملخص الحساب والدفعة المستحقة بعد افتراض استلام 10 % منها مقدماً وبعد احتجاز 10% للصيانة .. وكنت دافع دفعة جزئية قبل وهذي الدفعات تتم بالاتفاق الخاص وفي النهاية يستلم المقاول دفعته وتتناقص الدفعة المقدمة واللي بدلها يحتجز شيك موقع بدون تاريخ كضمان أو ضمان بنكي يكون محجوز في البنك

[معماري قطري]

فيه ملاحظة كنت كاتبها فوق وكانت حل وسط لمطالبة المقاول بقيمة الدفان .. كان حسب العقد والمخططات + 30 سم من أقرب منهول والشارع كان واصل للبيت .. أذكر وقتها قلت للمقاول بننزل المستوى 20 سم يعطيك توفير 240 متر مكعب من الدفان .. وانا فكرت فيها لسهولة دخول السيارة بدال ما يكون الإرتفاع مزعج ولا ننسى بتجي طبقات الخرسانة والبلاط وبتعوض جزء كبير من ال 20 سم .. حول 14 سم وكانت حفريات كثيرة في منطقتنا قلت للمقاول الدفان قريب حولك كل ما عليك تتفق مع المقاول الثاني + تركت الجهة الخلفية نازلة بس مبلطة بلاط شعبي عادي وكانت نازلة حول متر و30 سم وجاهزة لعمل حوض السباحة

القصد من الكلام أعلاه أحياناً المقاول يطالب بحق له وبدل ما تدفع له مبلغ وتستوي عادة عنده كل شوي يطالبك تشوف شالبدائل حتى تعوضه وتستفيد إنت

نجي للحسابات الثانية أو القسم الثاني المسمى SUPER - STRUCTURE وهو الهيكل الخرساني فوق سطح الأرض

وهنا أنصح الكل بإضافة بند بأن بناء الهيكل الخرساني يكون مستقل عن بناء الطابوق والطابوق يجي بعده وذلك حتى نضمن عدم تعشيش الأعمدة وصب الخرسانة يكون مثالي واستقامة الأعمدة هي اللي تحدد البناء .. واللي يتابع معاي المرحلة الثالثة الطابوق بيلاحظ مواصفات شبك الطابوق مع الهيكل بحديد خاص مما يعطي متانة للبناء ويبعد ضغط الخرسانات على الطابوق مما يتسبب في الشلوخ

طبعاً المقاولين نص مقاول يحبون يشتغلون على كيفهم ولهم فتاوي غير تفر راس المالك

لازم يجي كل قسم معنون بعنوان واضح في حساب الكميات كهذا لكن انا اختصر الأوراق المصورة بكتابة العنوان مع الشرح وهذا مثال



وهذي صفحة حسابات الخرسانات غير المسعرة نشوف فيها نوعيات الصبيات الخرسانية وموقعها .. على سبيل المثال أول بند يقول خرسانة مسلحة بالحديد بالإسمنت العادي OPC .. Ordinary Portland Cement وبسمك 15 - 30 سم ونشوف من خلالها موازنة التصميم بين الهوردي أكثر للدور الأرضي اللي هي أرضية الأول وأقل للأول وهذا يعطينا حرية لعمل قواطع فوق بدون جسور على السقف مباشرة .. وصحيح من خلال سعر المتر بنلاحظ أن المتر المكعب للأرضية العادية 240 وللهوردي 530 كما هو في الصفحة المسعرة لاحقاً

نظام التصميم الإنشائي كان تدخلي فيه بسيط وخلال إعادة التصميم تم الغاء حول 9 أعمدة مع أساساتها وتصغير الجسور الخارجية بعرض 20 سم بدل 40 سم حتى يكون العازل مغطي الجسور أيضاً والاستشاري اقتنع بوجهة نظري .. الأعمدة الخارجية بقت بعرض 40 سم مما أعطى تغطية خرسانية جيدة للحديد حتى لا يصدأ والحديد كله مغلف بالايبوكسي يعني احتياط فوق الاحتياط وأذكر هذه النقاط للفائدة العامة



وبانتقل للصفحة المسعرة مباشرة



هذي قيمة الخرسانات فقط وبتجينا قيمة الحديد والخشب ولازم المقاول يضيف عليها خدماته من تحميل وشغل عمال كامل

للتسهيل بواصل بالحساب المسعر أفضل ولتقليل عدد الصفحات

هذي فيها كميات الحديد ومساحات تشكيل الخشب لتدعيم السقف

نلاحظ توصيف الحديد مذكور حسب مواصفات البرتش ستاندرد اللي منها مشتق الكود القطري واللي تعني الحديد القطري بإختصار



وهذي صفحة جمع الحساب للمرحلة بس ملاحظتي هنا 10% خصم كانت خاطئة وصحيح حصلت 10 % خصم خلال المفاوضات وكان حساب الكميات هو السعر النهائي لكن المبلغ هذا تخصم منه 10% كجزء مدفوع مسبقاً مع الدفعة المقدمة + خصم 10% كجزء ضمان الصيانة يعني المبلغ المدفوع يطلع 210568 .. وهذي تعتبر أغلى مرحلة ومرحلة طويلة نسبياً

المقاول عادةً بعد ما يخلص صب الدور الأرضي ويبدأ في سقالات الأول يبتدي عمل الطابوق للأرضي بعد اسبوعين أقل شيء من فحص الأعمدة والجسور والموافقة عليها ورشها بالماء يومياً وترطيبها طول الوقت 24 ساعة لمدة اسبوعين الى 3 أسابيع حتى تتفاعل الخرسانة وتتصلب في عملية تسمى الإدامة أو بالانجليزي Curing Process

بهذا تكون الدفعات الثانية والثالثة متقاربتين ولازم يكون المالك عامل حسابه

بنفس الوقت يكون المالك مخطط شيشتري من المواد اللي عليه ويسوي تصاميم مبدئية أو يكون مخلص منها للحمامات والمطابخ وعليه يختار المواد ولو يشتريها بالتقسيط المريح أفضل له بشرط يضمن حجزها وتخزينها فترة معينة



وإن شاء الله مرحلة الطابوق جاي لها قريب

[معماري قطري]

مرحلة الطابوق

ملاحظة المراحل ترتيبها منطقي وحسب البناء خطوة خطوة .. عمل الطابوق قبل العمدان والسقف فيه ارتجال ويخلي المقاس في الغالب غير دقيق .. بعض المقاولين يعملون الطابوق ضعيف وبدون مونة كافية وفي حالات تضغط الجسور على الطابوق وتخليه يتقوس بدرجة معينة وتسوي عليه ضغط قوي يتسبب في شلوخ مع أول دورة زمنية صيف وشتاء .. حتى بعد البلاستر الشلوخ تكون مخفية لكن موجودة وترجع

هنا نوعيات الطابوق وطريقة التثبيت وشرط ملء الفجوات لآخر الحوائط قرب الأعمدة بالخرسانة وقرب الفتحات كذلك للأبواب والنوافذ .. الحائط الخارجي للبيت بتلاحظون تسعيره 102 ريال للمتر لأنه يشمل طابوق دبل وعازل في الوسط وتربيط بالحديد وشغل أكثر .. وكلها ولا شيء 17340 + 16728 ولو كانت طابوق بس بيكون مجموعها 13360 .. الفرقية للدبل مع العازل طلعت في حدود 20708 بالزيادة حق بيت مساحته 970 متر لذلك نجي لل نصيحة العازل الحراري مهم جداً في الحوائط الخارجية وتكلفة النظام بطابوق 20 وعازل 5 سم وطابوق 15 سم معقولة جداً



الصفحة الثانية للجسور اللي فوق النوافذ والأبواب وكلها كانت في التصميم سيدة لكن في الموقع ما قصر الفورمان سواها مقوسة بدون حساب أي تكلفة وقال لي ما اوعدك تكون مرتبة صح وبتترتب بالبلاستر بعدين لأن الخشب بيجيب مستعمل .. طبعاً قوس جزئي بارتفاع 30 سم في الوسط وكنت متفق مع قطر يو بي في سي للنوافذ بدون قوس وسئلتهم هل بتحسبون علي زيادة للأقواس قالوا لا أقواس بسيطة ما عندك مشكلة ودربك خضر .. مدير الشركة مر وشاف الأقواس وقال ليش وزين مشاها عليه الفورمان بأن الخشب ماخذينه من بيت ثاني حولنا

نلاحظ حساب التربيط بالحديد للحائط المعزول 2935 وهو قيمة تافهة في بيت مكلف 1.1 مليون مبدئياً وانتهى بحدود 3 مليون



وهذي صفحة الجمع الأخيرة والمعتادة .. وملاحظتي المكتوبة -10% غلط هي -20% مثل ما ذكرت سابقاً 10 تحتجز كدفعة صيانة من كل مرحلة و10 يفترض انها مستلمة مقدماً



وإن شاء الله نكمل مع القسم الرابع اللي هو السقف وعزله وعزل الحمامات والمطابخ مع تركيب القرميد للسقف

[معماري قطري]

في هذي الصفحة توصيف مهم نسيت أذكره واللي محاط حوله بالقلم .. هذي صبية الخرسانة المقواة بالفايبر للأرضيات سعرها شوي المقاول غالية لكن بدون اضافة تسعير الحديد بسبب عدم وجوده باقي الخرسانات نضيف على سعرهم سعر الحديد ويطلع أغلى بكثير من هذي .. هذي النوعية تم استخدامها في كل الأرضيات حتى الحوش والمقاول بعد ما عرف سعرها الحقيقي وجودتها ما طالب بزيادة حتى بعد التمديدات بدال الدفان تم استعمالها وكانت مستوية سيدة بدون أدنى تعرج أو ميلان .. بسبب ميوعتها تستوي مثل الماء

نصيحة اللي ينوي يستخدمها ويركب بلاط شعبي تحت السجاد أو يركب بلاط وفوقه باركيه يستخدمها بدون بلاط لأنها تجي سيدة وقوية وناعمة .. ممكن نلصق عليها الأندرلي والسجاد أو البورسلان أو نركب باركيه

[معماري قطري]

القسم الرابع من حساب الكميات هو أعمال السقف من عزل مائي وحراري وكورنيشات وقرميد

يكون لازم فيه تداخل لبعض الأعمال مثل الكهربائية والتكييف وحتى أحياناً التجهيز للتهوئة ببايبات تمرر في الجسور لو مخطط لها والتجهيز للصرف الصحي وتصريف الأمطار لو كانت مخفية في الحائط

ملااحظة اللي يحب يسوي العازل للسقف بدبل سكريد هذي مواصفاته ويطلع أغلى بس أضمن







نصيحة مهمة من الضروري عمل الأعمال بالترتيب هذا وخصوصاً عزل السقف حتى لو كان عقدنا عظم

[معماري قطري]

ملاحظة هذه الجداول غالبية المقاولين توجد لديهم وهم يعملون حساب كميات خاص بهم حتى لو لم يعملها المالك ويحدثونها دوماً حسب أسعار السوق وحسب الربح المتوقع لهم .. بعض الصغار أحياناً يبالغون في الربح وتسعيرهم ما يكون مدروس صح وبعضهم في بنود كثيرة يسعرون أقل من السوق ويخسرون

[معماري قطري]

يمكن خوفي الوحيد من هذا الموضوع إن الكثيرين يجدون صعوبة في فهمه

القسم الخامس هو النجارة

هذي أهمها توصيف الأبواب وعددها ومقاساتها لكن تم الغاؤها فقط كان على المقاول تجهيز الفتحات وتركيب فريم أساسي أو ما يسمى Sub-frame كما هة محدد وموصوف ليحدد الفتحات للأبواب ويكون البلاستر بسمك متساوي .. تم استخدام ماريين بلايوود بلجيكي قوي جداً ونصيحة لمن يرغب من الممكن استخدام السب فريم تحت فريم النوافذ حتى يثبت عليه فريم اليو بي في سي .. ويجي بعد تركيب اليو بي في سي شبه مغلف بالفوم والماستك فلا يتعرض للعوامل الجوية .. ممكن كتفصيل إضافي تركيب قطعة حجر كحواف للنافذة سواءً بعد تركيب فريم اليو بي في سي أو قبل والتركيب عليه

أذكر في بند السب فريم فقط حصلت تسعير غالي كان بسعر 57000 ويوم ناقشت المدير فيه قال الخشب الأبيض الناعم غالي وكلمنا منجرة وعطونا هذا السعر مما يعني أن للباب الواحد فوق 2400 ريال فقط للسب فريم .. تم استبعاد هذا المقاول لمبالغته في السعر الاجمالي حيث كان 1.75 مليون







طبعاً هذه المرحلة تم الاتفاق مع منجرة لعملها وكانت منجرة عبدالنور وكان الخشب آش وود وشغلهم جيد لكن حصل تأخير يقارب السنة .. وكان وقتها المتحدة شغالين وعندهم الأبواب اللي تصنع بجودة عالية في الكويت وترددت في التعامل معاهم وكانوا كثير أحسن كشغل وسرعة انجاز وضبط للشغل والأهم سعر معقول

كلفتني هذه المرحلة حول 120 - 140 ألف نسيت بالضبط كم

معلومة مهمة خشب التيك اللي وصفه الاستشاري هو من أقوى وأثقل الأخشاب ورخيص عندنا ومتوفر لأن منشأه آسيوي وخشب الآش أمريكي وغالي وخفيف وناعم .. خشب التيك في أمريكا غالي والآش أرخص .. لذلك لو نتجه للتيك يكون قيمته فيه cost effective

نصيحة مذكور كذلك بأن الدرابزين خشب تيك وانا حبيت الحديد المشغول ودفعت مبلغ كبير له حول 65000 ريال وطلع علي رخام الدرج والدرابزين بقيمة مصعد غير عن الخرسانات وشغل الدرج الغالي .. لذلك لازم نناقش الاستشاري في هذي البدائل المهمة لو حابين نوفر شوي في التكلفة

[معماري قطري]

القسم السادس المهم هو الأعمال المعدنية METAL WORKS

وتندرج تحته أعمال اليو بي في سي أو النوافذ الألمنيوم والأبواب الحديد المشغول .. وهذا البند لم يسعر بالكامل عندي من قبل المقاول وكان سعره عن طريق مقاول خارجي ( قطر يو بي في سي ) وكلفني حول 120000 وباحط العقد لو حصلته

هو محدد المقاسات وطبيعة الشغل ومنه يقدر يسعر مقاول اليو بي في سي بروحه أو من خلال المقاول الرئيسي .. نصيحة التسعير المبدئي بعدين طلب السعر من المقاول عن طريق نفس المقاول الفرعي أو غيره مساوي له يوصلنا لنتيجة أفضل أحياناً

عني انا كان التسعير مباشر عن طريقي لمعرفتي بمدير الشركة وتعاملي معه في مشاريع ثانية





والدرابزين اللي يفترض من ضمن هذي الأعمال أو يكون خشبي وتحدد في الأعمال الخشبية تم الإتفاق عليه حديد مشغول وتم تركيبه بعد أرضية الدرج وتغليفه بالبلاستيك لحين صبغه الصبغة النهائية .. دوم لتخفيض التكلفة يستحسن نسوي درج رئيسي لو نحب ودرج خدمات مغلق .. في حالتي سويت درج من الأرضي للأول رئيسي وثانوي من الأول للبنتهاوس والسطح وضفت درج خدمات من الحوش للسطح مؤخراً

[معماري قطري]

القسم السابع من حساب الكميات هو السباكة









نشوف من بنود حوض السباحة التجهيز لحوض السباحة ما تم لكن تركنا الأرض نازلة ومددنا بايب من مجمع الكهرباء لمكان الحوض لتمديد الكهرباء لاحقاً وهذا كان قبل أيام كهرماء تعين وتعاون .. أما ألحين ما يعطون كهرباء الا حسب المبني فعلاً وليس حسب التصميم

تم عمل حوض السباحة بعد حول 5 سنين من السكن بمبلغ 240 ألف شامل التغطية وشاور بخار وصالة وتكييف وتدفئة



هذي ملاحظاتي المبدئية على الجدول الغير مسعر عن حوض السباحة بس كان بدون تغطية قبل وزاد سعر الحوض بنفسه لمبلغ 65000 بدل 50000 مع تحديد المواصفات



يمكن بعض التفاصيل تكون مربكة للبعض لكن الواحد ياخذ فكرة عن كل شيء وعملية البناء حساب تراكمي وشغل تراكمي ما نقدر نسوي شيء الا نكون مجهزين له ولا نقدر نقدم خطوة على خطوة الا بحدود وبخطة مدروسة .. التخطيط المالي وادارة المشروع شيء مهم جداً وأغلبيتنا يدير مشروعه الصغير بنفسه وهذي النصائح والخطوات مهمة لإدارة المشروع