مؤسسة موديز تحذر من فقاعة مضاربات في القطاع العقاري
المستثمرون يتحدثون عن أزمة مديونيات في أوساط المستثمرين
الجمال: لا يجب الاعتماد علي الضمان كمصدر لسداد القروض
تعليمات المركزي الخاصة بالتمويل توازن العلاقة بين البنك والعميل
المسند: المشاريع العقارية بقطر ليست رهينة لعمليات التمويل الواسعة
السعدي: البنوك القطرية غيرت سياساتها بعد استحواذ الخليجية علي حصة من السوق العقاري
الفرا: البنوك المحلية تدرس جدوي أي مشروع عقاري قبل القيام بتمويله
تحقيق- مصطفي البهنساوي:حذرت مؤسسة موديز للائتمان مؤخراً من أن فقاعة المضاربات المقبلة ربما تتكون في القطاع العقاري وذلك مع تحريك المستثمرين السيولة بعيداً عن الأسهم.. وقالت في تقريرها إن استثمارات البنوك في أسواق التشييد والمقاولات والعقارات هي مجال لخطر آخر محتمل خصوصاً بالنظر إلي برامج التمويل القصيرة الأجل لمعظم البنوك في منطقة الخليج.
ويأتي هذا التقرير بالتوازي مع إعلان عدد من البنوك القطرية عن برامج جديدة للقروض العقارية للقطريين الراغبين في الاستثمار أو شراء عقارات جاهزة، وهو ما حدث مؤخراً مع بنك قطر الوطني الذي أعلن عن تمويل يصل إلي 100% من قيمة العقار.
وكانت مؤسسة موديز قد ركزت في تقريرها علي أن التوسع في القروض العقارية قد يهدد النظام المصرفي مشيرة في تقريرها إلي دولتين بعينهما في منطقة الخليج وهما قطر والسعودية. وبينما قلل بعض المستثمرين من أهمية مثل هذا التقرير معتبرين أنه يرمي إلي إخراج السيولة من المنطقة رأي البعض الآخر أخذه علي محمل الجد وسن قوانين للقروض والتمويل العقاري مثلما حدده مصرف قطر المركزي وعدم الخروج عن هذه التعليمات.
ولفت بعض المستثمرين إلي أن بعض البنوك القطرية بدأت بالفعل في التوسع في حجم التمويل العقاري وهو ما يشكل في النهاية عنصر مخاطرة عالياً مثلما فعل بنك قطر الوطني أخيراً.
إلا أن البعض الآخر حذر في نفس الوقت من لجوء كبار المستثمرين في قطاع العقارات إلي البنوك الخليجية لتمويل مشروعاتهم وطالبوا برفع سقف القروض العقارية تماشياً مع حركة النهضة العمرانية بالدولة مع تخفيض نسبة الفوائد علي القروض العقارية.
إلا أن أحدث دراسة صادرة عن مصرف قطر المركزي تظهر أن القطريين اقترضوا خلال العام الماضي 5.26 مليار ريال معظمها لتمويل وحدات عقارية.
وقال السيد جمال الجمال مساعد المدير العام للخدمات المصرفية للأفراد ببنك قطر الدولي الإسلامي إن التمويل العقاري ونمو حجمه ارتبط في الفترة الأخيرة ارتباطاً مباشراً بما شهدته الدولة من حجم مشاريع ضخمة سواء كانت مشاريع مرتبطة بالبني التحتية أو كانت مشاريع سكنية كبيرة خاصة أو تابعة للقطاع الحكومي وهو ما انعكس بشكل مباشر علي تسابق البنوك وشركات التمويل المختلفة لتقديم مزايا ومنتجات لعملائها بصيغ مختلفة.
وأكد الجمال علي ضرورة قيام البنوك بالدراسة الائتمانية السليمة والموضوعية للتمويل العقاري بحيث يتم الاعتماد وبشكل أساسي ورئيسي عند المنح علي مصادر سداد العميل خلال فترة التمويل وعدم الاعتماد علي الضمان كمصدر للسداد مشيراً إلي أن فترات التمويل المختلفة والتي تصل في أقصاها إلي 30 عاماً تمر بمراحل ودورة اقتصادية متغيرة من حيث الكساد والنمو بالاضافة إلي التغيير في أسعار الفوائد وهو ما يؤثر بشكل أو بآخر علي هذا التمويل سواء من حيث مستوي الاستثمار والعائد عليه أو من حيث مستوي الاحتفاظ والقيمة الفعلية للعقار عند الانتهاء من عملية التمويل.
وأشار الجمال إلي أنه يجب علي البنوك تقديم الصورة الكاملة والواضحة للتمويل وبيان المزايا والمخاطر انطلاقاً من مبدأ الشفافية في التعامل مع العملاء.
وقال إنه يجب الأخذ في الاعتبار مراعاة التعليمات والإرشادات المنظمة لعملية التمويل والتي أصدرها مصرف قطر المركزي والتي من شأنها خلق نوع من التوازن في العلاقة بين البنك والعميل وبالصورة المطلوبة.
وأشار إلي أن البنوك المحلية قادرة علي تقديم التمويل العقاري للعملاء والمستثمرين في القطاع العقاري بصورة منافسة للبنوك الخارجية سواء من حيث نسبة الأرباح أو فترات التمويل.
وأوضح في هذا الصدد أن بنك قطر الدولي الإسلامي يساهم بشكل كبير فيما تشهده الدولة من تطور عمراني من خلال قيام البنك بتمويل المشاريع المختلفة وبشروط استثنائية ميسرة وطبقاً لما يصدره المصرف المركزي من تعليمات وتوجيهات تقتضيها حاجة السوق.
يقول السيد محمد بن مسند المسند المدير العام للشركة القطرية للاستثمارات العقارية إن عملية التمويل لأي مشروع عقاري لا تهم بقدر ما يهم وضع دراسة جدوي مناسبة مشيراً في ذات الوقت إلي أن فتح المجال وتوسيع سقف التمويل يعد توجهاً إيجابياً يعمل علي تشجيع المستثمرين للدخول في القطاع العقاري وتطوير المشروعات العقارية.
وأضاف أن المستثمر القطري ينظر بعين الاعتبار إلي عمليات التمويل ويفضل التمويل الأفضل والأعلي حتي ولو كان ذلك من البنوك الخارجية وليس المحلية.
وأشار إلي أن المستثمر القطري عليه أن يعطي الأولوية للبنوك المحلية لتمويل مشروعاته العقارية نظراً لأن العلاقة بين المستثمر القطري والبنوك القطرية ستكون أقوي وأفضل للطرفين فيما لو قام المستثمر القطري بالاتجاه إلي البنوك الخارجية لتمويل مشروعاته.
وأشار المسند إلي أن ارتفاع سقف التمويل العقاري وطول مدته يعد أمراً جيداً للمستثمرين ولن يؤثر سلباً علي القطاع العقاري القطري في ظل الطلب المتنامي علي الوحدات العقارية في الوقت الراهن.
وأوضح أن للتمويل العقاري إيجابياته المتعددة، ولكن هذا لا يعني إغفال وضع دراسة جيدة علي قدر عال من الكفاءة لافتاً إلي أن المشاريع العقارية في الدولة لا تقف رهينة لعمليات التمويل الواسعة لأن هناك ممولين أفراداً علي استعداد لتنفيذ العديد من المشاريع وبدون تمويل.
وقال إن الوقت الحالي في قطر هو وقت العقارات والمشاريع العقارية وهو ما يتضح من الدعم اللامحدود الذي توليه الدولة لقطاع العقارات.
لافتاً إلي أن العائد الاستثماري علي المشاريع العقارية في قطر يعد الأعلي في العالم.
وأوضح أنه بعد أن تكتمل المشاريع العقارية الضخمة في الدولة فإن هذا العائد سيظل مرتفعاً مقارنة بالعديد من دول العالم الأخري ولكن هامش الربح هو الذي ربما يقل بعض الشيء.
وحول تجربة الشركة القطرية للاستثمارات العقارية مع جهات التمويل القطرية قال المسند إن الشركة قامت مؤخراً بتسويق صكوك عقارية بقيمة 270 مليون دولار علي أربع دفعات لافتاً إلي بنك قطر الوطني سيقوم بإدارة هذا الاصدار بالمشاركة مع بنك دبي الإسلامي وبنك الخليج الدولي وبنك ستاندر تشارتر. وأوضح أن تجربة الصكوك تعد من التجارب الهامة والجيدة للشركة حيث يعد أكبر تمويل حصلت عليه الشركة من بنك محلي.
من جانبه قال السيد وليد السعدي الرئيس التنفيذي لشركة المتحدة للتنمية أن التمويل العقاري في قطر من الأمور الهامة والضرورية لخلق تنمية عمرانية شاملة.. وأشار إلي أنه في السابق كان هناك تشدد في منح وتمويل القروض العقارية لأصحاب المشاريع والمطورين والمستثمرين في القطاع العقاري وذلك نتيجة للضغوط التي كان يمارسها المصرف المركزي علي البنوك المحلية الراغبة في تمويل المشاريع الاستثمارية العقارية.
وأضاف أنه ومع بدء دخول البنوك الخليجية والأجنبية إلي قطر وبصورة كبيرة في الفترة الأخيرة انتبهت البنوك المحلية إلي أن تلك البنوك الأجنبية استحوذت علي حصة غير قليلة من السوق المحلي من خلال تمويلها لعدد من المشاريع الاستثمارية العقارية بالاضافة إلي تقديمها العديد من التسهيلات أمام الفئات الراغبة في تمويل وحداتها السكنية وهو ما دفع المصرف المركزي وبالتالي البنوك المحلية إلي تغيير سياساتها المتشددة تجاه العملاء الراغبين في تمويل استثماراتهم العقارية.
وقال السعدي إنه ومع معرفة البنوك بحجم العائد الجيد علي الاستثمار في القطاع العقاري والذي يتراوح بين 20- 25% وهي نسبة ليست موجودة في العالم كله وتعمل علي تشجيع المستثمرين للاستثمار في هذا القطاع الحيوي بدأت تلك البنوك المحلية في تقديم التسهيلات اللازمة للمستثمرين لبناء مشاريعهم العقارية وهو ما يعود في النهاية بالفائدة علي البنوك والمستثمرين.
وأوضح السعدي أنه فيما يخص مشروع اللؤلؤة قطر فإن شركة المتحدة للتنمية المطورة للمشروع تتعامل مع المستثمرين في مشروع اللؤلؤة من خلال ثلاثة بنوك في قطر وهي بنك قطر الوطني والبنك الأهلي والبنك التجاري لافتاً إلي أن قناعة هذه البنوك بالمشروع ومدي جدواه والفائدة التي يحققها للمستثمرين هي الأساس الذي تقوم عليه البنوك في تمويل هذه المشروعات العقارية.
وقال السعدي إنني كنت من المؤيدين والداعمين لسياسة مصرف قطر المركزي السابقة في أخذ الحيطة والحذر تجاه القيام بأي عمليات تمويل للمشروعات العقارية ولكن الآن الصورة اختلفت فكل من ينظر إلي السوق القطري يجد أنه بحاجة وعلي مدار السنوات الخمس القادمة إلي المزيد من الوحدات والمشاريع العقارية.
وأشار إلي أن قطر لم تصل بعد إلي مرحلة التشبع عقارياً وهو ما يبرهن علي الحاجة في توسيع عمليات التمويل العقاري وبعدها من الممكن الحديث عن مراجعة السياسات التوسعية في عمليات التمويل العقاري.
وحول رؤيته للفائدة التي تعود علي المستثمر في القطاع العقاري من الاتجاه للبنوك المحلية أو الخارجية قال السعدي إنه من الأفضل لدي المستثمر القطري الاتجاه للتعامل مع البنوك المحلية التي تدرس السوق جيداً وتستطيع التعامل مع أي مشكلات قد تواجه المستثمر بينما البنوك الخارجية ليس لديها الخبرة الكافية بالسوق القطري.
أما أحمد الفرا نائب المدير التنفيذي بشركة الأرض فقال إن المشروعات العقارية تحت الإنشاء تقوم البنوك المحلية بدراسة جدواها والعائد علي الاستثمار الذي يمكن أن تحققه قبل القيام بأي خطوات تجاه تمويلها مشيراً إلي أن البنوك لا تتعامل مع الشركات الضعيفة.
وأوضح الفرا أن شركة الأرض لديها 13 برجاً استثمارياً وهي مشاريع تحت الإنشاء في اللؤلؤة كلها لافتاً إلي أن هناك تسهيلات كبيرة تقدمها البنوك المحلية للراغبين في الاستثمار بهذه الأبراج من خلال وضع نظام تقسيط للعميل علي مدي 25 عاماً.
وقال إن عملية التمويل للعقارات جاءت في مصلحة العميل لافتاً إلي أن العقارات في السنوات الثلاث الماضية تضاعفت بنسبة 100%.
وأكد علي أهمية قيام المستثمرين بالاقتراض من البنوك المحلية وعدم الاتجاه إلي البنوك الخارجية مشيراً إلي أن الفوائد التي تضعها البنوك المحلية قليلة نوعاً ما عن نظيرتها لدي البنوك الخارجية.
يتبع
رد مع اقتباس
